Stabilnie i bezpiecznie. Rozmowa z Dariuszem Trawińskim Zastępcą Prezesa LSM ds. ekonomicznych

Panie Prezesie, właśnie dobiega końca bardzo trudny rok. Rok, którego nie sposób porównać z żadnym innym. Jak Pan ocenia sytuację finansową Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w tych dziwnych czasach?

Wiele osób może być zaskoczonych, ale muszę powiedzieć, że w 2020 roku nasza kondycja finansowa jest lepsza niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Jak to się stało? Przecież tyle mówi się o problemach wielu podmiotów gospodarczych.

Dobra sytuacja finansowa Spółdzielni wynika przede wszystkim ze zmiany struktury wydatków. Oczywiście, bardzo dużo kosztują nas działania związane z zabezpieczeniem mieszkańców i pracowników LSM przed koronawirusem. Pamiętajmy, że od marca płacimy za środki ochrony osobistej i środki do dezynfekcji, oprócz tego regularnie odkażamy klatki schodowe, komory zsypowe, zasieki śmietnikowe czy place zabaw. Musimy również przeznaczyć dodatkowe pieniądze na wynagrodzenia, bo dezynfekcja prowadzona jest także w weekendy. Do czerwca całość kosztowała nas 100 tysięcy złotych, a wkrótce będziemy mogli powiedzieć, jakie to będą kwoty w skali roku.

            Mimo to budżet Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej ma się całkiem dobrze, przede wszystkim dlatego, że ograniczyliśmy wydatki z funduszu remontowego i inwestycyjnego. Dział eksploatacji przygotował wewnętrzną optymalizację, w wyniku której pewne rodzaje wydatków zostały przesunięte na późniejszy termin lub z nich zrezygnowano.

Czy mieszkańcy zasobów LSM odczują to zaciskanie pasa?

Absolutnie nie. Cały czas realizujemy zadania, które są niezbędne do właściwego funkcjonowania Spółdzielni, a przede wszystkim związane z usuwaniem awarii oraz z gospodarką odpadami.

Zmiany w strukturze wydatków spowodowane są pandemią Covid-19 czy też mamy do czynienia z wewnętrzną potrzebą zaoszczędzenia pieniędzy?

Pandemia nie wpłynęła na nasze decyzje. Po prostu zrezygnowaliśmy z wydatków, które nie są niezbędne, co pozwoliło nam zachować w budżecie około 3 mln złotych. Cały czas realizujemy plan rzeczowo-finansowy, ale w tej chwili skupiliśmy się przede wszystkim na tym, co jest związane z utrzymaniem zasobów na odpowiednim poziomie.

Czy ta wstrzemięźliwość w wydatkach wynika z tego, że Zarząd planuje jakieś większe inwestycje, czy też mieszkańcy nie wpłacili wystarczająco dużo?

Na początku 2020 roku mieliśmy na kontach 2,8 mln złotych, co stanowi za niską kwotę, by gwarantować bieżącą płynność finansową Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Ktoś może powiedzieć, że to dużo, ale potrzebujemy znacznej nadwyżki finansowej, abyśmy mogli realizować nasze zobowiązania przede wszystkim w zakresie zakupu mediów, towarów i usług czy opłacania wydatków publiczno-prawnych. Gromadzenie rezerwy środków finansowych jest sprawą priorytetową, bo jeśli pojawiłyby się w tej kwestii jakieś zaniedbania, zgodnie z prawem spółdzielczym, musielibyśmy ogłosić upadłość. Tych środków nie może być za mało również z tego względu, że średnie zaległości w opłatach mieszkaniowych to 1,4 mln złotych na koniec każdego miesiąca.

Czy w tym roku zaległości się zwiększyły?

Nie widać drastycznego wzrostu. Wszystko utrzymuje się na poziomie z poprzednich lat.

W kwietniu pojawiła się informacja o podniesieniu od października opłaty na eksploatację oraz na fundusz remontowy, z której ostatecznie we wrześniu się wycofano. Czy zatem dla zapewnienia bezpiecznego funkcjonowania spółdzielni Zarząd przewiduje w najbliższym czasie jednak jakieś podwyżki?

Sprawa podwyżki pojawiła się na początku roku, gdy okazało się, że na kontach Spółdzielni było znacznie mniej środków, niż zakładaliśmy, a do tego mieliśmy w planach inwestycje związane między innymi z wymianą węzłów cieplnych. Dotychczas wymieniliśmy 58 węzłów, co stanowi jedną trzecią wszystkich, które znajdują się w naszych zasobach. Koszt jednego węzła to około80 tys. złotych. Wymiana była rozłożona na trzy lata, ale i tak łącznie pociągnęłaby za sobą wydatki rzędu 9 mln złotych. Ponieważ ostatecznie postanowiliśmy wstrzymać się z realizacją tej inwestycji i ograniczyć się do zabezpieczenia bieżących potrzeb, mogliśmy wycofać się z decyzji o podwyżce.

            Tym, co niewątpliwie również wpłynęło na rezygnację z podniesienia opłat, była sytuacja związana z pandemią i obawa co do tego, czy mieszkańcy udźwigną wyższe stawki. Nie możemy  w tej chwili inwestować w kolejne węzły cieplne, gdyż obawiamy się, że podniesienie stawek opłat mogłoby spowodować wzrost zaległości z tytułu opłat mieszkaniowych. Obecnie sytuacja Spółdzielni jest na tyle stabilna, że możemy poradzić sobie z utrzymywaniem naszych zasobów przy niezmienionych stawkach.

Jak długo, w Pana ocenie, uda się utrzymać tę sytuację?
Myślę, że nie będzie w tej chwili konieczności podnoszenia stawki odpisu na fundusz remontowy, ale musimy dokonać regulacji opłaty za energię elektryczną – prawdopodobnie wydarzy się to z początkiem 2021 roku. Oprócz tego trzeba powiedzieć, że mijają już cztery lata odkąd zaniechaliśmy poboru podatku od nieruchomości. Wówczas mieliśmy około 800 tys. złotych nadwyżki i na mój wniosek Zarząd czasowo odstąpił od jego pobierania. Niestety, ta kwota została już skonsumowania i prawdopodobnie od kwietnia przyszłego roku będziemy musieli znów naliczać opłatę na poczet podatku. Mówię tu o kwotach średnio rzędu 12 gr za metr kwadratowy miesięcznie. Podatek od nieruchomości jest opłatą od nas niezależną, jest to wydatek publiczno-prawny i nikt z nas niego nie zwolni. 

            Jeżeli ceny mediów takich jak woda czy energia elektryczna będą rosły, to spoczywającym na nas obowiązkiem ustawowym, jest egzekwowanie pokrycia tych kosztów przez mieszkańców. Pamiętajmy, że tak jak w wydatkach domowych, tak i w naszej działalności, nigdy nie będziemy w stanie wyliczyć dokładnej kwoty, która zabezpieczy wszystkie potrzeby. W kalkulacji poszczególnych stawek zawsze jest jakiś stopień niepewności, dlatego zawsze musimy dysponować nadwyżką środków finansowych, które w razie potrzeby natychmiast mogą zostać uruchomione. 

            Chciałbym podkreślić, że Zarząd Legnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej zawsze pracuje w oparciu o plany: rzeczowo-finansowy, remontów czy też inwestycyjny. Na przyszły rok nie planujemy dużych inwestycji ani żadnych ekstrawagancji. Będziemy działać planowo, stabilnie i bezpiecznie.

Czy mógłby Pan w skali od 1 do 5 wyrazić swoje zadowolenie z kondycji finansowej spółdzielni?

Wystawiam nam mocną czwórkę.

Dziękuję za rozmowę.